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A pandemia COVID-19 e
a teoria da imprevisão nos
contratos de locação comercial
A
vida é o bem mais importante a ser preserva-
do, de forma que os reflexos econômicos do
isolamento social deverão ser subsequente-
mente definidos e contabilizados.
Enquanto os laboratórios se apressam na criação de
fármacos imunizantes, as medidas governamentais
para retardar o contágio maciço da população foram
internalizadas pelos empresários de diversos setores,
os quais estão absorvendo os ônus pela paralisação
total ou parcial de suas atividades empresariais.
A imprevisão temporal para o restabelecimento da ro-
tina social gera incertezas nos setores privados, na medida em que o consumo é o eixo
central da economia global, nacionalmente afetado pelas instabilidades econômicas dos úl-
timos anos, elevada taxa de desemprego e expectativa de reformas, sobretudo a tributária.
Apesar do cenário macro de indefinições, sem a previsão de retomada das atividades e da
consequente geração de receitas, permanece aos empresários a obrigação de pagar salá-
rios, fornecedores, impostos e tantas outras despesas operacionais, produzindo ou não.
Dentre as despesas poderá estar a obrigação do empresário pagar o aluguel. O contrato
de locação tem a possibilidade de revisão frente a atual situação vivenciada no Brasil.
Com o viés exclusivamente voltado para os contratos de locação comercial e à luz da legisla-
ção civil vigente, reunimos os aspectos de interesse da Lei de Locação de Imóveis n. 8.245/91
e os requisitos jurídicos da Teoria da Imprevisão aplicáveis na atual conjuntura de pandemia.
Sinteticamente, o objetivo primordial da legislação locatícia comercial denota a impor-
tância do local do exercício da atividade empresarial, garantindo, por exemplo, o direito
de renovação do contrato. Num exercício lúdico, a troca de imóvel de uma fábrica, com
maquinário, licenças ambientais, alvarás e um conjunto de fatores, poderia suspender ou
inviabilizar a continuidade da atividade, razão pela qual, há amparo legal voltado à manu-
tenção da atividade empresária.
Na conjuntura contemporânea, identificamos coexistência teórica (Teoria da Imprevisão)
e fática (pandemia) aplicáveis aos contratos de locação comercial:
a) contrato de execução continuada;
b) prestação do locatário onerosamente excessiva;
c) extrema vantagem para o locador;
d) acontecimento extraordinário e imprevisível.
Tais requisitos legais possibilitam ao empresário, na condição de locatário, pedir a resolu-
ção do contrato ou, havendo interesse no objeto contratual, pleitear que o valor ajustado
seja reduzido ou modificado na forma de execução.
A experiência demonstra que o acionamento do locador pode se fazer extrajudicialmente,
com o auxílio de profissional advogado, a fim de se repactuar o contrato de locação comer-
cial que, contextualmente, se mostra como a opção mais favorável para ambas as partes.
Inexistindo interesse ou omissa a manifestação da vontade pelo locador, é resguardada
ao empresário locatário a tutela jurisdicional (salvo expressa previsão contratual para o
acionamento de Câmara de Arbitragem), em regime de urgência, a fim de evitar a onero-
sidade excessiva e majoração do rol de despesas.
Destacamos a urgência da tutela e da busca por alternativas de solução concernentes ao
contrato de locação comercial, pois não há prazo para a retomada das atividades empre-
sariais, tendo em vista a determinação governamental do isolamento social por prazo
indeterminado.
Em outras palavras, nos próximos meses não haverá receita para desafogar o fluxo de
saída de caixa e as estratégias minimizadoras dos prejuízos financeiros deverão ser bre-
vemente tomadas pelos empresários que almejam sobreviver no mercado.
Independentemente da crença e da experiência pessoal, vive-se um momento histórico,
cabendo a cada qual, em prol da manutenção social, valer-se de estratégias conscientes e
ferramentas jurídicas aptas à sobrevivência e ao reequilíbrio, especialmente os contratuais.
Por Daiana Mourão de Andrade,
advogada especialista em Compliance
Contratual
